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Guía de zonas industriales para rentar en la Ciudad de México: conceptos, ubicaciones y tendencias

La industrialización en las grandes ciudades cumple la función de reordenar la estructura productiva, comercial y social de las mismas. En la actualidad, el crecimiento de la industrialización ha llevado a extender las zonas de este tipo a las áreas metropolitanas mediante un proceso de expansión y renovación urbanística, de acuerdo con la creciente demanda social de industrias y desarrollo económico.

México es uno de los mercados más importantes por su ubicación geográfica (cercanía con Estados Unidos) y su competitividad en términos laborales. Además, con la reciente ratificación del T-MEC (Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá), se ha logrado impulsar en la frontera norte a los desarrollos inmobiliarios, especialmente en ciudades como Tijuana, Tecate, Saltillo, Mexicali y Monterrey, que suman cerca de 860 mil metros cuadrados de edificios industriales (1).

Bodega en zona industrial Vallejo Properties
Además de las zonas industriales también hay corredores, clústers, parques, naves y bodegas de tipo industrial.

Qué son las zonas industriales

Una zona industrial es aquella área designada específicamente con ese uso de suelo. Aunque en ocasiones se utiliza como sinónimo de parque o corredor industrial, en realidad sólo hace referencia a la designación del terreno (2).

En el caso del parque industrial, éste se define por la construcción y administración de complejos que albergan a diversos sectores industriales en un mismo espacio, cuyo desarrollo proviene de la inversión nacional y extranjera, y crea empleos a nivel local (3). Dentro de la zona industrial podemos contar con parques, bodegas y naves del mismo tipo. 

Estas zonas se establecen en terrenos con grandes dimensiones, que gozan de características importantes, como un buen clima en la región, que es fundamental para ciertos procesos industriales, así como la accesibilidad a avenidas principales, aeropuertos, carreteras o puertos marítimos, que les permiten asociar su desarrollo con otras zonas y actividades (3).

Las principales áreas de producción industrial en México son la automotriz, aeroespacial, eléctrica, electrónica, de retail, alta tecnología, de comercio electrónico y logística (4).

Algunas zonas industriales están especializadas y equipadas para un sector en específico (clúster), como lo puede ser el de tecnología, manufactura, almacenaje o exportación (corredor), pero algunas otras integran distintos giros comerciales (parque industrial) (2). Desde luego, este tipo de actividades influyen en el valor de la zona, al generar interés para inversionistas en estas industrias (3).

Los tipos de zonas industriales pueden abarcar el parque industrial especializado, el de maquiladoras, el portuario; la ciudad, el complejo y el corredor clasificados como industriales; el parque de negocios, el tecnoparque, el parque de investigación y desarrollo, además de otros centros de innovación industrial y tecnológica (5).

Si quieres conocer más sobre las bodegas industriales, te invitamos a consultar:
«Bodegas industriales: características, zonas y recomendaciones».

Qué son los parques industriales

Según la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), se define a estos como terrenos que cumplen con los siguientes requisitos (6):

• Tiene título de propiedad y los permisos correspondientes para el diseño y la operación de las plantas de manufactura o centros de distribución, según corresponda.

• Se encuentra bien ubicado en la ruta comercial y urbana de acceso a proveedores, mano de obra, colaboradores y servicios generales.

• Cuenta con infraestructura y equipo relativo a la industria correspondiente, además de tener servicios básicos como agua, electricidad, gas y telecomunicaciones.

• Posee un reglamento interno y una administración que asegura el adecuado funcionamiento del parque.

Además de ello, el desarrollo inmobiliario debe contar con el plano de ubicación, la manifestación de impacto ambiental, el diseño de pavimentos, el proyecto ejecutivo, las licencias, los permisos correspondientes, el reglamento interno, el plano de lotificación y la administración que está a cargo del lugar. Al contar con eso, el conjunto de edificios puede considerarse como un parque industrial (6).

También es importante tener zonas de descarga y tratamiento de aguas residuales y pluviales, además de contar con elementos de evaluación para cada uno, respetando los índices de impacto especificados en la zona.

Asimismo, un parque industrial debe tener indicados los carriles de aceleración o desaceleración para el acceso a la zona, estar cerca de vialidades pavimentadas, contar con la nomenclatura correcta en las calles, además de tener señalizaciones, alumbrado, guarnición de concreto y áreas verdes (6) a su alrededor.

Con ayuda de estos elementos, debe quedar muy claro que el parque está dentro de una zona industrial para que la población a su alrededor y los proveedores que se acercan, sepan cómo ubicar y acceder al área. Además, estos señalamientos sirven para prevenir accidentes y retrasos, sobre todo en áreas de constante entrada y salida de vehículos.

Las zonas industriales pueden ser generales (parques) o con un giro específico (clústers), para vincular núcleos de la misma industria.

Si deseas saber más información sobre una nave industrial, te sugerimos leer:
“Nave industrial: guía con todo lo que necesitas saber”.

Zonas industriales como polos de desarrollo Vallejo Properties
Las zonas industriales son polos de desarrollo que se generan estratégicamente en áreas acondicionadas para generar empleo y tecnología en los distintos rubros y sectores.

¿Cuáles son las principales zonas industriales en México?

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), las principales zonas industriales, con complejos construidos y administrados, abarcan 300 parques, registrados como tal, en todo el país, con poco más de 2 mil 200 empresas inquilinas. Estas zonas abarcan más de 105 millones de metros cuadrados y generan más de 2 millones de empleos en, al menos, los dos últimos años (6).

En nuestro país, los actores industriales con mayor potencial de inversión son Estados Unidos, Japón, Alemania y Corea (7)..

Tan sólo en 2019, en México hubo un crecimiento del 5% en el inventario general, mientras que la tasa de ocupación estuvo por arriba del 90%, sobre todo en los sectores de manufactura y distribución (7). 

Las zonas industriales de México están ubicadas mayormente en todo el norte y abarcan, por inventario de parques industriales, el siguiente orden: Ciudad de México, Monterrey, Tijuana, Querétaro, Guanajuato, Saltillo, Guadalajara, San Luis Potosí, Mexicali, Puebla, Aguascalientes y Tecate, cuyas cifras de construcción actuales abarcan desde los 8 mil hasta los más de 512 mil metros cuadrados (2).

Tabla de zonas industriales en México Vallejo Properties
La parte norte de las zonas industriales ha recibido mayor inversión a partir del T-MEC, sin embargo, existen diferentes zonas de desarrollo a lo largo del país. Fuente: Expansión.

El norte es una de las regiones más importantes para México, pues tan sólo en el cierre del 1T2019, el país recibió más de 26 mil millones de dólares en Inversión Extranjera Directa (IED), cuyo 44.6% procedió de la manufactura. 

De estas cifras, los corredores (exportación) de Baja California, Coahuila y Nuevo León, concentraron gran parte de ese ingreso. Además de toda esta zona norte, existen otras regiones importantes en el mercado inmobiliario industrial (8):

  • Centro: Ciudad de México, Hidalgo y Puebla.
  • Bajío-Occidente: Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí.
  • Noreste: La Laguna, Matamoros, Monterrey, Nuevo Laredo, Reynosa y Saltillo.
  • Norponiente: Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales y Tijuana.
  • Sureste: Mérida.

De estas regiones, destacan cuatro ciudades y zonas industriales, en cuanto a su crecimiento comparativo por metros cuadrados y absorción neta, entre el año 2018 y el 2019 (9). En este sentido, la Ciudad de México ha tenido un claro repunte por destacarse principalmente en las áreas de ecommerce y logística (2).

Comparativa entre repunte de desarrollos inmobiliarios en zonas industriales
Comparativa entre el repunte de desarrollos inmobiliarios en zonas industriales. Fuente: Solili e Inmobiliare.

Principales zonas industriales en CDMX

En la Ciudad de México se registró un crecimiento del 35% en la demanda de espacios industriales durante el 1T2020 (10). En esta zona hay áreas específicas de índole industrial, como Vallejo, Iztapalapa y Azcapotzalco.

Si bien la Ciudad de México es un punto central en términos de logística y distribución, la zona metropolitana es la que abarca mayor extensión de zonas industriales. En la CDMX hay una mayor concentración de parques industriales de alta tecnología, como los ubicados en Azcapotzalco (Tecnoparque), Ferrería (Cabeza de Juárez) y Tláhuac (Zapotitla) (5).

Una de las principales zonas industriales
en la Ciudad de México es la de Vallejo.

En Vallejo Properties contamos con desarrollos en esta zona. Si quieres saber más acerca de sus características, contáctanos para ofrecerte más detalles.

Principales zonas industriales en el Estado de México

Las zonas industriales en el Estado de México abarcan 135 desarrollos industriales (entre parques, corredores y clústers). En ellos se incluyen mil 900 empresas dedicadas principalmente a la producción de autopartes, alimentos y bebidas, componentes diversos y equipo de transporte (11).

Los sectores más importantes son el automotriz, comercial y químico, con los que se crean hasta un millón de empleos. En términos industriales, el Estado de México es la segunda economía más importante del país, pues aportó más del 8.5% del Producto Interno Bruto (PIB) en 2019 (11).

En el Estado de México, el municipio de Tultitlán destaca
por ser una zona importante para el sector industrial.

Según el AMPIP, las zonas industriales más importantes en el Estado de México son: Jilotepec, Tepotzotlán, Cuautitlán Izcalli, Tlalnepantla de Baz, Ixtlahuaca, Toluca, Atlacomulco y Tultitlán. Algunas de estas zonas forman parques y corredores industriales, como son: Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán, Naucalpan-Centro y Toluca-Lerma. 

De acuerdo con el Fideicomiso de Parques Industriales (Fidepar), el orden de los municipios según su número de desarrollos industriales es el siguiente: Tlalnepantla (17), Cuatitlán Izcalli (12), Toluca (11), Ecatepec y Tultitlán (10 cada uno), Lerma (7) y Naucalpan (6) (12). 

En Vallejo Properties contamos con bodegas y naves industriales en la zona de Tultitlán. Si quieres saber más detalles sobre la ubicación y amenidades que tenemos en nuestros complejos, ponte en contacto con nosotros.

Referencia de precios de renta en zonas industriales

Los mercados fueron estables durante el 2019, teniendo en cuenta que el precio unitario máximo tiene su origen en la Ciudad de México, seguido de Tijuana, Guadalajara y Monterrey, con 5.26, 4.74, 4.52 y 4.31 dólares por metro cuadrado al mes, respectivamente (9).

La mayor variación de precio se concentró en un incremento de 41 centavos de dólar. En los casos de Tijuana y Monterrey, el año cerró sin variación, mientras que Querétaro tuvo un ajuste de un centavo que lo hizo cerrar en 4.10 (9).

Conoce más sobre los beneficios económicos de la renta de locales comerciales en:
“Renta locales comerciales: guía de activación económica”.

Parques industriales elemento fundamental en el desarrollo de regiones Vallejo Properties
Los parques industriales son un elemento fundamental en el desarrollo de regiones, como el centro y el norte del país.

Tendencias tecnológicas y sustentables en zonas industriales

En México, el panorama del sector apunta a que las zonas industriales sean inteligentes, seguras y sustentables. Esto último en materia de agua, energía y emisión de contaminantes, además de la necesidad de capacitar y optimizar procesos, maquinarias y espacios.

Estos criterios se establecen de acuerdo con la Certificación en Calidad Ambiental de la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (Profepa) y el Programa Nacional de Auditoría Ambiental (6).

Además, en relación con los pilares de desarrollo, la AMPIP considera que hay cuatro puntos que regirán al sector (4):

1. La creación de un centro de información integral.

2. El establecimiento de una cámara mexicana que atienda específicamente al sector.

3. La definición de criterios para el desarrollo de parques y zonas industriales inteligentes.

4. La manifestación de sustentabilidad en términos económicos, ambientales y sociales.

Otra de las tendencias estratégicas es crear las configuraciones específicas de las zonas industriales, con base en la normativa sanitaria y productiva, para diseñar el espacio con criterios de automatizaciónmonitorizacióndigitalización y control de la producción, mediante el esquema Build To Suit, con el que contamos en Vallejo Properties.

Además, es necesario replantear la logística de rendimiento y eficacia, respecto de los costos operativos y la estrategia de distribución en estos grandes asentamientos industriales, siendo imperativo contar con seguridad avanzada en estos espacios para garantizar protección, productividad e higiene (13).

Una de las tecnologías que más impacto está logrando es la de realidad aumentada, que permite visibilizar los procesos, la seguridad y eficiencia en las máquinas y con los operarios (14). Es así como se conjunta el entorno físico con los objetos virtuales, que desplegarán información en tiempo real, para dar mantenimiento preventivo y predictivo a las maquinarias.

Además de este aspecto, es fundamental contar con la asistencia de una agencia de marketing digital para la elaboración de estrategias en este ámbito, ya que lo digital representa parte de la transformación de la industria, no sólo a nivel de procesos y automatizaciones, sino de implementaciones en el sector comercial y de negocios.

De igual forma, la sustentabilidad es un eje fundamental de impacto no sólo de los espacios industriales, sino de las zonas alrededor de ellos. A este concepto se le ha denominado “sustentabilidad industrial”, que incluye el componente ambiental desde las primeras etapas de inversión del proyecto, la selección del lugar, el diseño y el análisis técnico, además de tomar en cuenta elementos como la captación de agua, la energía y el impacto sobre la comunidad (15).

Es fundamental considerar que el enfoque de inteligencia debe estar en sintonía con la sustentabilidad, en razón de eficientar el uso de energía y reducir los contaminantes.

Con estas tendencias se consigue impulsar el desarrollo industrial, tecnológico y económico de las zonas donde las diversas industrias llevan a cabo sus operaciones, en relación con la producción en cadena, la generación de empleos, el desarrollo de procesos de innovación y los aprendizajes por sector. 

En Vallejo Properties puedes contar con nosotros para implementar tu empresa o negocio en el espacio y la zona más óptima en términos de desarrollo industrial. Contáctanos para saber más detalles.

Referencias

1. Alejandra Espinoza. La inversión en parques industriales fronterizos crece con el TMEC. Expansión, 2020. Consultado el 14 de julio de 2020.

2. CISAC. Diferencias entre parque industrial y clusters. Condominio Industrial Santa Cruz (CISAC),  2018. Consultado el 20 de julio de 2020.

3. Ektaris. Por qué debes invertir en una zona industrial. Ektaris, Grupo Inmobiliario, s/f. Consultado el 13 de julio de 2020.

4. Enrique Duarte. AMPIP presenta mapa de ruta para parques industriales. T21, 2020. Consultado el 14 de julio de 2020.

5. Ana Maldonado. Parques industriales de México: dos perspectivas de desarrollo. Revista Comercio Exterior, 2009. Consultado el 14 de julio de 2020.

6. AMPIP. ¿Qué es un parque industrial?. Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), s/f. Consultado el 13 de julio de 2020.

7. Fernando Navarrete. Crece el inventario de espacios industriales construidos. Centro Urbano, 2020. Consultado el 14 de julio de 2020.

8. T21. Inicios de construcción de naves industriales en México, «infectados». T21, 2020. Consultado el 14 de julio de 2020.

9. Inmobiliare. Mercado industrial de México en 2019. Inmobiliare, 2020. Consultado el 14 de julio de 2020.

10. Expansión. La demanda de espacios industriales en la Ciudad de México creció 35%. Obras, Expansión, 2020. Consulado el 14 de julio de 2020.

11. Vivanuncios. 4 estados ideales para invertir en bienes raíces con los principales parques industriales en México. Vivanuncios, s/f. Consultado el 14 de julio de 2020.

12. El Economista. Parques industriales, fortaleza de la economía del Estado de México: Fidepar. El Economista, 2019. Consultado el 14 de julio de 2020.

13. Logística MX. Tres tendencias para el mercado de naves industriales en 2020. Logística MX, 2020. Consultado el 14 de julio de 2020.

14. Xavier Armengol. Tendencias 2020 para el sector industrial: persiguiendo la eficiencia. Automática e Instrumentación, 2020. Consultado el 14 de julio de 2020.

15. Danae Herrera. Evolución de los Parques Industriales Sustentables. Inmobiliare. Consultado el 20 de julio de 2020.

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