La construcción de naves industriales tuvo un crecimiento de 3.39% en México durante el año 2019. Los mercados nacionales más importantes en ese periodo se concentraron en la Ciudad de México, Tijuana y Monterrey. En general, este sector fue uno de los más dinámicos en la industria de la construcción en el país (1).
En México se registraron cerca de 22.3 millones
de metros cuadrados de Área Neta Rentable (1).
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En particular, la Ciudad de México es la que mayor metraje tiene en este tipo de proyectos, con 544 mil 513 m2 repartidos en 22 nuevas naves industriales. Con esta cifra, la CDMX alcanza, en este rubro, un total de casi 13 millones de metros cuadrados.
Este tipo de construcción tiene gran empuje en las ciudades más importantes del país, pues es parte de la actividad económica tanto de renta de propiedades como de la puesta de negocios e industrias diversas en estos espacios.
• Por tipo de material en la construcción de la nave industrial
• Nave industrial con estructura de acero
• Nave industrial de concreto prefabricado
• Nave industrial de concreto in situ
• Por tipo de producción en la nave industrial
• Nave industrial de producción pura
• Nave industrial de manufactura
• Diferencia con bodegas industriales
• Proceso de construcción de una nave industrial
• Zonas de renta de naves industriales
• Precio de naves industriales en renta
Qué es una nave industrial
La nave industrial es el alojamiento general de todos los bienes de una empresa, que incluye oficinas, bodega para maquinaria, zona de producción, área para trabajadores, y almacenamiento de productos o materias primas.
Las naves industriales pueden edificarse previo a la instalación del negocio o resultar de una inversión para un giro comercial determinado. En el segundo caso, la inversión permite iniciar la construcción con especificaciones técnicas sobre la maquinaria y las operaciones que se llevarán a cabo en ese sitio, tomando en cuenta las normativas de seguridad y protección civil al respecto.
Si lo que te interesa son los locales comerciales, te recomendamos leer nuestro artículo:
“Renta de locales comerciales en CDMX: costos y beneficios”.
Tipos de nave industrial
En este punto es muy importante que tengas en cuenta el tipo de negocio que quieres montar en una nave industrial. Esta elección podría ser un poco más compleja que la de bodegas en renta porque debes considerar la necesidad de tener espacios no sólo para el almacenamiento, sino para la producción y operación de tu negocio (2).
En este sentido podemos identificar dos clasificaciones de naves industriales: una, por tipo de material, y dos, por el sector de producción.
Por tipo de material en la construcción de la nave industrial
Es importante considerar esta categoría porque permite saber los objetivos estructurales con los que está diseñada la nave y hasta dónde eso habilita y fortalece tu negocio, dependiendo del giro que tengas.
Nave industrial con estructura de acero
Las edificaciones hechas con este material tienden a desarrollar una base muy fuerte en la estructura, y se caracterizan por no tener pilares dentro del lugar, lo que permite una distribución continua de mobiliario, inventario y maquinaria (2). Este tipo de bodega ofrece bastante amplitud para el acomodo y la visibilidad de toda la nave.
Una de sus ventajas es lo ligero de su construcción, debido al tipo de material. Éste se utiliza en edificios cuyo pronóstico apunta al crecimiento o donde, al menos, se realizarán grandes cambios de carga, además de contar con espacios libres (2). No se recomienda en atmósferas marinas o laboratorios con manejo de químicos (2).
Nave industrial de concreto prefabricado
La construcción de este tipo de nave se hace con anticipación. El material permite crear gran resistencia frente a incendios, por lo que si tu producto es inflamable puedes considerar este tipo de nave industrial como una opción, pero no olvides basarte en lineamientos y medidas estrictas de seguridad.
También debes tomar en cuenta que este tipo de construcción es muy pesada, por lo que no es posible levantarla muy alto, así que su crecimiento vertical será limitado y, si se encuentran entre grandes edificios, será difícil que pueda colarse la luz natural (2).
Nave industrial de concreto in situ
Este tipo de nave se diferencia de la anterior porque el modo de construcción es diferente, ya que en el mismo lugar se realizan todos los procesos de amasado, vertido, fraguado y curado. En este sentido, hay más libertad para preparar el edificio, pues ya no se rige por bloques prefabricados (2), que pueden, o no, cumplir con tus lineamientos.
Para este tipo de nave es importante contar con asesoría especializada en la creación del modelo de construcción para que sea funcional y estético, al mismo tiempo.
Nave industrial mixta
Este tipo, como su nombre lo indica, combina características del concreto y el acero, por lo tanto otorga ventajas propias de cada uno de los materiales para la construcción. Este tipo de nave mejora el desempeño de la estructura creando diferentes dimensiones y divisiones dentro del mismo espacio, por lo que si tu negocio necesita más resistencia o amplitud, podrás tenerlo sin verte obligado a decidir por uno u otro (2).
Como ves, el tipo de material es fundamental a la hora de decidir, pues no se trata sólo de lo estético o de una curiosidad técnica, sino de la funcionalidad que cada uno otorga.
Por tipo de producción en la nave industrial
Hay cuatro categorías que clasifican como parte del catálogo de inversiones industriales, donde se toma en cuenta el objetivo de producción de la nave industrial, es decir, para qué fue hecha.
Nave industrial de producción pura
Esta nave se dedica a tomar insumos para transformarlos en un producto acabado. Normalmente ocupan grandes extensiones de terreno (en promedio, 400 hectáreas), por lo intrincado del proceso que llevan a cabo. Las empresas con este tipo de nave suelen ser grandes para sus respectivas industrias, como Toyota o Purina (3).
Nave industrial de manufactura
Este tipo es uno de los más importantes por la trascendencia económica que implica su operación. Son proveedoras de plantas de producción porque se dedican a crear piezas y partes para una amplitud de industrias. Ocupan espacios de entre 15 mil y 20 mil metros cuadrados, y requieren más personal para hacer funcionar la cadena de producción. Un ejemplo serían las naves donde se fabrican partes para los automóviles; un sector muy activo (3).
Nave industrial maquiladora
Este espacio se destaca por llevar a cabo procesos simples o de tratamiento del producto. Lo central en esta nave son las personas que trabajan en la elaboración de estos artículos (3). Para este tipo de naves se necesitan grandes espacios y mucha iluminación porque la labor requiere, en muchas ocasiones, de detalle y producción constante.
Nave industrial mixta
Esta nave conjunta la investigación, la producción y el trabajo de oficina. Los tamaños de este tipo suelen ser más pequeños que el resto (de 2 mil a 3 mil metros cuadrados), a pesar de integrar varias funciones (3). Requieren otro tipo de secciones, como los estacionamientos, porque suelen recibir más personas en la nave, tanto colaboradores como clientes.
Diferencia con bodegas industriales
Aunque muy a menudo se usan ambos términos como sinónimos, en realidad, la bodega industrial es una zona que forma parte de la nave industrial, y a su vez, varias naves industriales conforman un parque industrial.
Es importante aclarar esta diferencia, sobre todo para que puedas definir qué es lo que necesitas en cada caso, con fines de rentar un espacio acorde con tus necesidades: si éstas son de almacenamiento puedes elegir una bodega industrial, o incluso, simplemente una bodega, pero si requieres un espacio integral para producción, oficinas, administración y operación, la nave industrial es tu opción.
Si lo que necesitas es conocer más sobre las bodegas industriales en renta, revisa nuestro artículo: “Bodegas industriales: características, zonas y recomendaciones”.
Proceso de construcción de una nave industrial
Es importante considerar el proceso de edificación, pues es indispensable para garantizar la seguridad y calidad estructural de tu negocio. De manera general, sin importar el material, se lleva a cabo de la siguiente manera (4) (5):
- Desbroce del solar. Básicamente se trata de acondicionar el terreno a través de examinar la naturaleza y posibilidades del suelo, en un estudio especializado sobre las características del lugar.
- Cimentación. Este paso depende del tipo de nave que se construirá, ya que estos cimientos llevarán todo el peso de la estructura, a través de las zapatas y riostras. En esta base se puede colocar concreto o concreto y acero para conseguir más solidez.
- Estructura. En esta parte se utilizan vigas de acero para formar el “esqueleto” de la construcción. También depende del tipo de superficie y el uso que se le dará para crear perfiles específicos de construcción (según el tipo de nave, la longitud y el peso a cargar).
- Cerramiento. En esta fase se colocan las paredes, que pueden ser de concreto, láminas acanaladas o paneles, según se requiera. También se deben dejar los espacios para accesos y ventanas.
- Cubierta. La cobertura se puede realizar de varias maneras: con cubierta metálica simple, de panel, in situ o tipo deck (incluye chapa, aislamiento y lámina). El espesor de la cubierta dependerá del objetivo de la misma.
Zonas de renta de naves industriales
En el portal Lamudi encontramos 1065 propiedades clasificadas como naves industriales en la CDMX, concentradas en 75 colonias de 10 alcaldías: Azcapotzalco, Gustavo A. Madero, Benito Juárez, Cuajimalpa de Morelos, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Tlalpan, Coyoacán, Iztapalapa y Álvaro Obregón (6).
La zona industrial de la CDMX pertenece al sector de la distribución en parques industriales, que incluyen naves, para empresas como Amazon, Mercado Libre, Walmart, entre otras (3)
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También es importante considerar los nueve corredores industriales de la CDMX y el Área Metropolitana (7):
- Tlalnepantla.
- Toluca-Lerma.
- Iztapalapa-Tláhuac.
- Ecatepec-Xalostoc.
- Naucalpan.
- Vallejo-Azcapotzalco.
- Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán.
- Iztacalco.
- Teoloyucan-Zumpango-Huehuetoca-Tepeji del Río-Atitalaquia.
Destacaremos dos corredores importantes para la actividad industrial: Vallejo y Tultitlán. Vallejo por ser una de las zonas industriales más importantes en la Ciudad y Tultitlán por su ubicación en el Estado de México, en una zona de industrialización relevante.
Precio de naves industriales en renta
En la zona de Industrial Vallejo encontramos que el promedio de renta mensual es de 28 mil 300 pesos (8), mientras que en Vallejo, del lado de Gustavo A. Madero, es de aproximadamente 19 mil 500 (9).
El precio del metro cuadrado se encuentra aproximadamente en los 129 pesos en la zona Industrial Vallejo (8), dependiendo de las características del lugar
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En Tultitlán, el precio ronda de los 40 a los 120 pesos el metro cuadrado, dependiendo de la zona específica o el tipo de nave industrial que escojas. En Vallejo Properties contamos con cuatro propiedades: tres en Vallejo y una en Tultitlán.
En Vallejo se encuentran los complejos Audi, Endera y Stanhome. En Tultitlán contamos con la planta Holophane. Estos edificios cuentan con características propias de bodegas y naves industriales: rampa de carga y descarga, andenes para unidades, accesos controlados, circuitos cerrados de seguridad, espacios para maniobras, sin columnas y buenas alturas para estibas, seguridad 24/7, estacionamiento, oficinas, baños, área de comedor, caseta de vigilancia, entre otras características.
Si quieres saber más detalles y cotizar con nosotros, contáctanos y te asesoraremos para adaptar el espacio a tus necesidades.
Si lo que te interesa son las oficinas en renta, te sugerimos leer:
“Oficinas en renta en CDMX: guía y recomendaciones”.
Consejos para el uso de naves industriales
Es muy importante que consideres a la nave industrial como una zona de trabajo donde debe prevalecer la seguridad. Es recomendable automatizar, electrificar y sofisticar el equipo y la dinámica de trabajo para disminuir el nivel de riesgo de los trabajadores y el equipo. En Vallejo Properties nos preocupamos por tu seguridad, por lo que ante cualquier duda que tengas, puedes contactarnos.
Como sabes, en los incidentes industriales hay cuatro elementos que intervienen, dependiendo del tipo de giro comercial que tenga tu negocio (10):
- Físico y ambiental. Como el ruido, vibración, velocidad, presión y radiación.
- Químico. Manejo de materiales explosivos, inflamables, tóxicos o corrosivos.
- Biológico. Tratamiento de medicamentos, basura, veneno y bacterias.
- Psicológica / Humana: condición de salud, atención, capacitación, edad y fatiga.
En todos estos factores es necesario prestar atención para reducir el peligro en el tratamiento de materiales, productos o servicios de tu negocio, en una nave industrial. Hay cinco puntos fundamentales que debes tomar en cuenta para prevenir estas situaciones (10):
- Capacitación. Esto es fundamental, sobre todo porque de aquí parte la prevención responsable. Debes ocupar todas las herramientas y tecnologías necesarias para incentivar las buenas prácticas: el manejo correcto de productos y equipo, la difusión de instrucciones de producción, las reglas de seguridad y las medidas preventivas; y la preparación de hábitos seguros, como evitar que las personas tengan turnos demasiado largos, que ocupen maquinaria obsoleta o que no tengan el equipo necesario para tratar los productos.
- Seguridad vial. Es necesario tener un plan de prevención en el uso de maquinarias pesadas para generar un entorno de trabajo seguro. La labor de carga es una de las actividades más importantes que se realizan en la nave industrial, pero también en la que más suceden accidentes, por lo que es necesario contar con zonas bien señaladas para el acceso vial y peatonal, además de indicar con claridad las áreas de restricción dentro de la nave.
- Seguridad industrial con software. En casi todos los casos, no es suficiente contar con la tecnología más reciente para llevar a cabo ciertas operaciones o el control de actividades mediante el software, como pueden ser las aplicaciones, por lo que es importante que se configuren y operen correctamente por los especialistas para evitar errores y accidentes. También son importantes de considerar las estrategias digitales al interior y exterior de tu negocio para impulsar su crecimiento comercial. Te recomendamos consultar con una agencia de marketing digital especializada en el sector.
- Seguridad en la nave industrial. De manera general, es muy importante extender una cultura de seguridad a través de buenas prácticas en cada una de las actividades que se realizan. Debe haber organización, control, vigilancia y tranquilidad para operar correctamente la tecnología, bajo las indicaciones precisas. Además, te sugerimos contar con seguros que den respuesta a accidentes para cubrir al personal y la maquinaria, es decir, que sean de cobertura física y patrimonial, ya que este tipo de respaldos también ayudan a hacer del área una zona funcional.
- Medidas contra incendios o fenómenos naturales. En específico, es importante contar con lineamientos de protección y seguros que respalden tu negocio, en razón de sucesos que podrían afectar las instalaciones donde se concentra tu equipo de trabajo.
Considera que existen sanciones para quienes no cumplan correctamente con el entorno de seguridad que exige una construcción y operación de este tipo. Por eso, debes tener todo en orden, tanto por seguridad para tus trabajadores, como para resguardo de tus finanzas.
Cifras para recapitular
Sin duda, las naves industriales son un gran punto de referencia para invertir. La zona centro es una de las más importantes, donde destaca la CDMX, Toluca (Estado de México), Puebla y Tlaxcala con activos mixtos, de distribución, plantas de producción pura y manufactura, que suman un total de 13.9 millones de metros cuadrados, representando el 19.4% a nivel nacional (3).
El costo de renta en esta zona es de 6.4 dólares por metro cuadrado, es decir, 138 pesos mexicanos. Si bien tiene una tasa de desocupación baja, de 3.5%, lo que hace más competitivo el mercado, el crecimiento anual apunta al 6.2% (3). Indudablemente, esta es una gran oportunidad, por eso cuenta con Vallejo Properties para invertir en el presente de tu negocio. Encontremos tu espacio ideal.
Referencias
- Fernando Navarrete. Crece 3% construcción de naves industriales en México. Centro Urbano, 2020. Consultado el 4 de junio de 2020.
- Flexpark. Tipos de naves industriales. Flexpark, 2018. Consultado el 4 de junio de 2020.
- Arturo Vallejo. Guía para invertir en inmuebles industriales. Expansión, 2019. Consultado el 5 de junio de 2020.
- ACH. El proceso de construcción de una nave industrial, paso a paso. ACH Blog, 2017. Consultado el 5 de junio de 2020.
- Meprosa. Lo que deben saber de las naves industriales y su construcción. Meprosa, 2018. Consultado el 4 de junio de 2020.
- Lamudi. Nave industrial en Distrito Federal. Lamudi, s/f. Consultado el 4 de junio de 2020.
- Centro Urbano. Incrementan naves industriales clase A en el DF. Centro Urbano, 2014. Consultado el 5 de junio de 2020.
- Lamudi. Nave industrial en Industrial Vallejo. Lamudi, s/f. Consultado el 4 de junio de 2020.
- Lamudi. Nave industrial en Vallejo. Lamudi, s/f. Consultado el 4 de junio de 2020.
- Flexpark. Naves industriales: 5 consejos para prevenir accidentes. Flexpark, 2018. Consultado el 5 de junio de 2020.
