El estado actual de las naves en renta varía entre las 13 principales zonas industriales en México de este mercado inmobiliario. En la frontera norte (Tijuana, Ciudad Juárez), hay una escasez de los espacios clase A debido a la alta demanda, por lo que los precios de salida son altos (1).
En la zona de Saltillo y Querétaro, se ha desacelerado esta actividad y, por lo tanto, los precios han bajado. En las zonas de Monterrey, Guadalajara y la Ciudad de México, muy representativas para este mercado, se ha presentado una estabilidad en la continuidad del alquiler, a pesar de la desocupación (1).
Desde luego, las políticas a raíz de la pandemia, han mermado el avance en la construcción de este tipo de inmuebles, lo que no ha permitido desarrollar nuevas opciones y ubicaciones.
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Es muy importante considerar que el arrendamiento de una nave de tipo industrial ofrece mayores beneficios que la compra, ya que te permite disminuir los costos operativos, tener más flexibilidad al cambiar de locación, según el tipo de contrato, aumentar el espacio en otras sucursales operativas e, incluso, aplicar para la exención fiscal (1).
Si quieres conocer las tendencias y ubicaciones
de las mejores zonas industriales en México, consulta nuestro artículo.
Consejos para seleccionar naves industriales en renta
La selección de una nave depende de si estás cambiando de ubicación, ampliando tu territorio o comenzando en este sector industrial. Para cualquiera de estos escenarios debes tomar en cuenta lo siguiente (1) (2):
1) Mide la inversión. Considera si lo mejor es comprar, rentar o construir, según tus cifras y previsiones de crecimiento. Te recomendamos considerar el alquiler como la opción principal para evitar desembolsar una fuerte cantidad de dinero y, de esta manera, ir evaluando los resultados y beneficios del inmueble y la ubicación.
Con esta vuelta a las actividades es fundamental cuidar y calcular las inversiones para dar pasos firmes y fuertes en el proceso de retorno económico.
2) Valora la ubicación. Es muy importante estar cerca de zonas urbanas y del centro estratégico de tu sector, lo que te permite estar próximo a servicios, suministros, proveedores, clientes y hasta de la competencia, lo cual puede representar alianzas y estatus valiosos para el sector industrial en el que te desempeñas.
Para eso debes conocer las principales zonas industriales como referencias tecnológicas y en tendencia. En la Zona Industrial Vallejo encontrarás una perspectiva de transformación y estrategia económica y productiva a otro nivel, en la región.
3) Calcula el tipo y tamaño de la nave. Es muy importante considerar no sólo el estado actual de tu negocio o proyecto, sino hacer una previsión de la perspectiva de crecimiento que tienes en el corto, mediano y largo plazo, para que escojas un lugar que cumpla con esas expectativas.
Una vez que compruebas que todo está en orden y funciona correctamente con ese proveedor, puedes extender el tiempo de alquiler. Esto también dará estabilidad a tu negocio no sólo para resolver temporalmente la necesidad de un espacio, sino la proyección ante tus clientes y proveedores con la ubicación que tendrás.
Es importante revisar las características de la nave de acuerdo al tipo: clase A o B.
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Con las de clase A tendrás la seguridad de que cumplen con los estándares internacionales para prevenir riesgos a la hora de operar el lugar, ya que tienen áreas para oficinas, tanques contra incendios, transformadores independientes, entre otros elementos importantes.
Además de ser un espacio donde circula correctamente el aire, hay andenes equipados y con servicios como agua potable, electricidad o gas. Este tipo de edificios están en zonas seguras y con buen mantenimiento.
En Vallejo Properties contamos con inmuebles clase A que tienen todo lo necesario para llevar a cabo tus actividades industriales de manera vanguardista y profesional. Contáctanos.
4) Toma en cuenta las características de la nave. Además de esto, es importante que el espacio cuente con la mayor altura posible para estibar productos, además de optimizar el control de los inventarios y las cargas. En este sentido, el almacenaje vertical es más funcional que el horizontal.
Otro de los elementos es el espacio entre columnas que, entre más distancia tengan, será más amplio el almacenaje y tendrá menos interrupciones. Lo ideal son 18 x 22 metros.
También es importante que el piso sea de concreto con un grosor considerable: en el caso del retail o ecommerce, la medida es de 15 centímetros con una resistencia de 5 toneladas por metro cuadrado.
Esto es muy importante, ya que según tu actividad y propósito de ocupación del inmueble, debes considerar algunos elementos técnicos para evitar riesgos y daños, como fracturas, en las áreas de mayor concentración.
Por otra parte, los andenes y las rampas son elementos fundamentales para el despacho y carga rápida de operaciones, además de facilitar la subida y bajada de las unidades. La sugerencia es que haya un andén cada mil metros cuadrados. La inclusión de estos elementos en la renta debe revisarse con el proveedor.
Un último elemento es el espacio del patio de maniobras, que es fundamental para facilitar los movimientos dentro de las vialidades del lugar, con el fin de evitar contratiempos.
La comercialización de naves industriales alcanzó los 2.6 millones de metros cuadrados, de enero a septiembre de 2020, lo que incluye renovaciones y prearrendamientos (3).
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5) Revisa las vías y el transporte. Es necesario pensar no sólo en la distribución interna del lugar y su equipamiento, sino también en la accesibilidad para trabajadores, proveedores, clientes finales y otros colaboradores, ya que te permitirá ser un centro económico, productivo y estratégico, en relación con los costos que representa movilizar equipo humano e industrial.
Además, la conectividad es muy importante a razón de reducir los tiempos y costos para el trazado de las entregas, por lo que te sugerimos estar cerca de las entradas y salidas de la ciudad o ciudades donde brindas tus servicios.
6) Considera el total de los gastos. En este sentido, calcula el costo de la renta más los servicios o el mantenimiento que debes pagar en las instalaciones, en caso de ser necesario.
Además, prevé si debes invertir en acondicionamiento, en cuanto a infraestructura, suministro, circuitos de seguridad (por el tema del seguro) y reparaciones específicas (especialmente con las cubiertas).
En Vallejo Properties contamos con todo lo que necesitas para ocupar y aprovechar al máximo el inmueble industrial. Escríbenos para darte todos los detalles.
7) Consulta la normativa y los certificados de la zona. Sugerimos que examines este punto para asegurarte que todo está en orden respecto a las indicaciones municipales, urbanísticas (la calidad de construcción) y energéticas, si corresponden, de acuerdo con la zona y tipo de actividad que puede llevarse a cabo. Esto te asegurará mayor tranquilidad y sustento a tu negocio.
8) Examina la infraestructura de seguridad. En este punto es muy importante considerar la seguridad tanto en el exterior como en el interior, ya que estamos hablando de un inmueble donde se concentran tanto personal como equipo de alto valor.
Por eso se sugiere que la nave esté ubicada en un parque industrial, es decir, estar en una zona del mismo sector, con seguridad 24/7, además de tener accesos controlados y bardeados.
Al interior del inmueble es muy importante contar con sistemas de telecomunicaciones, agua, gas, electricidad y contraincendios.
9) Revisa a detalle el contrato. Siempre es importante tomarse el tiempo para revisar cada cláusula y resolver todas las dudas que pudieran surgir, ya que los contratos inmobiliarios pueden variar en su duración (desde corto a largo plazo) y el compromiso que se adquiere es importante para ambas partes. Revisa y negocia con tu proveedor, si es necesario.
También es importante que procures no caer en los siguientes errores a la hora de evaluar un inmueble para rentar (1):
• Darle preferencia al precio sobre la calidad, ya que un inmueble más barato puede comprometer el estado de tus productos, las entregas y tu reputación empresarial. Por eso es necesario evaluar de manera completa el proyecto y valorar el precio en función de las características y garantías que te ofrece.
• Algunas pólizas de seguro no cubren o cobran un precio mucho más alto si la ubicación de tu inmueble de almacenaje no está en una zona que se considere segura, ya que los filtros de seguridad y el área pueden aumentar las posibilidades de sufrir algún incidente.
• Nunca prescindas de los sistemas de seguridad. No vale la pena ahorrárselos, ya que puedes tener un accidente por el tipo de material que guardas o, incluso, puede pasar que las naves contiguas (en caso de que estés ubicado en un parque industrial) tengan productos inflamables o peligrosos, que terminen ocasionando un incidente donde se vea comprometida tu mercancía y tengas que cubrir los gastos tú solo.
Todos estos detalles pueden resolverse recurriendo a proveedores profesionales en el ámbito inmobiliario. En Vallejo Properties nos ubicamos en dos de las zonas industriales más relevantes del centro del país: Industrial Vallejo, en la Ciudad de México, y el municipio de Tultitlán en el Estado de México. Recuerda que trabajamos con proyectos a la medida o Built to Suit.
Con esta misma tendencia de construcción a la medida, contamos con bodegas industriales. Si quieres conocer más sobre zonas, tendencias y recomendaciones, lee nuestro artículo.
Naves: recomendaciones generales de limpieza y sanitización
Los principales puntos en el tema de la limpieza y desinfección de este tipo de espacios, ya sea de manera interna o con proveedor externo, son (4):
• Desinfectar periódicamente almacenes y vehículos, además de zonas comunes y mobiliario, y tratar el manejo y eliminación de residuos industriales de manera óptima.
• Utilizar desinfectantes viricidas autorizados u otro tipo de procedimientos, para lograr mejores resultados, como la pulverización, nebulización o luz ultravioleta.
• Ocupar medidas de higiene y prevención con los trabajadores: gel, hidroalcohol, alfombrillas, separación entre secciones, uso de cubrebocas.
• Colocar carteles informativos como recordatorio de usos y normas dentro del lugar, de cara a los colaboradores, clientes y proveedores.
• Comunicar frecuentemente las medidas y sugerencias por mail, así como los protocolos de limpieza y trabajo escalonado.
La Zona Metropolitana de la Ciudad de México incrementó en más de 90 mil metros cuadrados su inventario (3), considerando a Tultitlán y Cuautitlán como los municipios de mayor incremento de obra.
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Conoce más sobre la nave industrial con todo lo que necesitas
saber en nuestra guía sobre el tema.
Naves: claves y perspectivas 2021
Algunos de los principales cambios y perspectivas en el sector de las naves industriales, a raíz de la pandemia y su influencia a nivel sanitario, económico y productivo, son (5):
• El auge del comercio electrónico modificó las dimensiones en los espacios industriales: disminuyó el metraje de piso para tiendas minoristas y aumentó en los servicios de almacenamiento, con alturas más allá de las acostumbradas.
• La demanda en la mejora sustancial de los tiempos, costos y procesos para ofrecer flexibilidad en distintas operaciones, como las devoluciones, la entrega inmediata, el suministro eficiente, la optimización de la última milla y la atención personalizada a nivel industrial y comercial.
• Recolección masiva de datos para automatización y eficientización de las decisiones estratégicas, mediante herramientas inteligentes y el procesamiento de la big data, sobre todo a nivel de cartera de clientes y nuevas oportunidades de negocio que permitan tomar decisiones rápidas y eficientes.
• Influencia de la tecnología y el internet para el mejoramiento de los espacios a nivel de mantenimiento, seguridad y eficiencia, con sensores y realidad aumentada, para promocionar los espacios de forma 360.
Además de la utilización del blockchain para la firma de contratos de manera segura y con seguimiento continuo. También es importante el uso del big data para la trazabilidad de la salud y los casos de contagio en los inmuebles, tomando en cuenta que a la vez es útil en la detección de oportunidades de la oferta y la demanda comercial.
• La digitalización de trámites para las cadenas de suministro y gestión en aduanas, que permite facilitar la distribución de alimentos e insumos esenciales.
• La cultura de la gobernanza con cuidado del ambiente y la responsabilidad social (con ahorro de agua, energía, manejo de residuos y experiencia de calidad con los clientes), para crear mayor reputación y valor de los activos y adquisiciones de cara a los acreedores, proveedores, accionistas y clientes, tomando en cuenta la comunidad en la que se asienta la nave, parque o zona industrial.
En los primeros 9 meses del año, la distribución de la demanda de naves industriales fue: 34% logística, 26% manufactura, 15% ecommerce y 10% automotriz (3).
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Con este panorama de recuperación, es muy importante retomar el control en las cadenas de producción y suministro, para marcar el nuevo rumbo de la industria, el empleo y el consumo de una manera más óptima y acorde con estos tiempos.
Un último consejo a la hora de arrendar un espacio industrial es pensarlo en razón de la escalabilidad de tu negocio: cómo podrá ajustarse el espacio de acuerdo con la expansión de tu proyecto o cómo, incluso, podrá abonar a que siga creciendo.
Este plan debe estar muy bien aterrizado para que la renta de una nave sea el punto de partida en tu proyecto industrial a gran escala.
Por cada mil millones de dólares en ventas en el ecommerce, se requiere un espacio adicional de almacenaje de 120 mil metros cuadrados (6).
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Referencias
1. Alicia Mendoza. 12 recomendaciones antes de rentar una nave industrial. The Logistics World, 2020. Consultado el 12 de mayo de 2021.
2. BAHN. 10 consejos básicos para seleccionar una nave industrial. BAHN, s/f. Consultado el 12 de mayo de 2021.
3. Frontier Industrial. Renta de naves industriales mantiene dinamismo en la ‘nueva normalidad’. Frontier Industrial, 2020. Consultado el 13 de mayo de 2021.
4. Pere Masachs. Consejos para la limpieza y desinfección de naves industriales por la COVID-19. Masachs, 2020. Consultado el 12 de mayo de 2021.
5. Claudia Ávila. Los parques industriales en una era de incertidumbre. Inmobiliare, 2020. Consultado el 14 de mayo de 2021.
6. Liz Cervantes. Incrementa 120.85% construcción de naves industriales en Ciudad de México. El CEO, 2020. Consultado el 13 de mayo de 2021.
