Las bodegas industriales son parte central de la logística comercial de muchos negocios alrededor del mundo. Tener un lugar físico para almacenar en condiciones adecuadas y poner en ruta los productos o artículos de tu empresa es fundamental como parte de la cadena de distribución.
En México esta actividad está muy presente. De hecho, la Ciudad de México tiene cerca de 9 millones de metros cuadrados, que representan más del 17% del inventario industrial nacional, sólo por debajo de Monterrey (1).
En el primer trimestre de 2020, la Ciudad de México cerró con una demanda bruta superior a los 212 mil m2, respecto de la comercialización de espacios industriales (1).
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Estas cifras se deben a que gran parte de la economía en el país proviene de la industria manufacturera, exportadora y logística (1). De hecho, se prevé que en el 2020, las principales áreas de producción industrial sean (2):
- Minería.
- Generación, transmisión y distribución de energía eléctrica, agua y gas, al consumidor final.
- Construcción.
- Industrias manufactureras.
Específicamente, la Ciudad de México y el Estado de México captaron, en 2019, el 21% de la Inversión Extranjera Directa (IED) a nivel nacional, lo que equivale a 3 mil 200 millones de dólares (1).
Qué son las bodegas industriales
Las bodegas industriales se diferencian de las minibodegas o bodegas con fines de autoalmacenaje, por el volumen de artículos o mercancías que manejan.
En este caso, sus fines son específicamente comerciales: de venta, distribución, operativo y logístico, y no para soluciones domésticas o de oficinas pequeñas.
Un ejemplo de esto es que en México se han desarrollado más de 70 mil metros cuadrados con arrendamiento para clientes como Mercado Libre o Ikea (1).
Si lo que te interesa son las oficinas en renta, revisa nuestro artículo:
“Oficinas en renta en CDMX: zonas y recomendaciones”.
Usos, características y beneficios de las bodegas industriales
Las bodegas industriales son clave para el manejo y distribución de productos. Su función de almacenamiento es un pilar de la logística exitosa (3).
En este sentido, uno de los principales usos, características y beneficios radica en la bodega como centro de distribución, que nos permite centralizar los productos o materias primas, si es el caso, para procesar y trasladar los mismos a centros de venta o directamente al consumidor.
Para aprovechar correctamente este tipo de espacios, te sugerimos definir, en principio, los siguientes puntos (3):
- Tipo y cantidad de productos que quieres almacenar.
- Fechas aproximadas de salida para cada uno (cuáles salen pronto y cuáles suelen quedarse más tiempo).
- Qué artículos son parte de la empresa (mobiliario, archivos, herramientas o dispositivos).
- Con qué personal cuentas.
- Cómo es el diagrama interno de operaciones en la bodega.
- Qué maquinaria tienes para el acomodo o transporte de objetos.
El primer punto pareciera muy obvio, pero es determinante para saber el tipo de bodega industrial que requieres, en función del espacio y servicios que necesitas.
Por ejemplo, si tus productos son pequeños y pueden apilarse, estarás aprovechando el lugar de manera vertical, pero si se trata de artículos más grandes o que no pueden colocarse uno encima de otro, entonces deberás ocupar el espacio de forma horizontal (3).
Recuerda que el precio de las bodegas va en función de los metros cuadrados, por lo que tienes que saber calcular el espacio para que no sobren ni falten metros, a menos que consideres expandirte muy pronto para ocupar todo el espacio. De hecho, en Vallejo Properties puedes contar con nuestro modelo de Built to Suit, que construye a la medida tu bodega industrial.
Es fundamental equilibrar el precio del arriendo
con el beneficio comercial de la bodega.
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Si quieres saber más sobre los servicios comunes y adicionales de bodegas en renta, te sugerimos leer: «Bodegas en renta en la CDMX: características y recomendaciones».
Respecto de las especificaciones es importante que la bodega industrial cuente con un espacio amplio, un diseño cómodo para trabajar (sin columnas o al menos no muchas, y con alturas adecuadas), y que sea funcional a tu perfil de cliente, de acuerdo con el sector de actividades en el que te desempeñas (4).
Los beneficios más comunes son: contar con seguridad privada, tener controles de acceso, cercanía a vías principales que conectan con otras partes de la ciudad o colindancias, infraestructura adecuada en la zona (normalmente se trata de complejos industriales y no bodegas aisladas), administración de tu negocio en un solo lugar; en fin, lo necesario para tener un espacio acorde con tus necesidades (5).
Diferencias con las naves industriales
Es común utilizar ambos conceptos de manera indistinta, sin embargo, no son lo mismo. Su uso, aunque práctico, no toma en cuenta una diferencia importante: la nave industrial se refiere al edificio que incluye la maquinaria, las oficinas, el área de producción y, posiblemente, la plantilla de trabajadores (3).
Dentro de la nave puede incluirse la bodega industrial como el área o espacio específico donde se almacenan y dan salida a los productos, incluso como parte de las dinámicas de exportación e importación de materias primas o materiales, según el giro de tu empresa (3).
En este sentido, la diferencia entre bodega y nave, radica en las funciones que cumplen, pero como pueden estar en el mismo espacio y de hecho, construirse con los mismos materiales: acero, concreto o de forma combinada (3), llegan a utilizarse como sinónimos.
Aún más amplio es el término “parque industrial” que considera todo el complejo de naves y/o bodegas en una zona extensa de terreno, con una propia lógica de funcionamiento, seguridad y control del impacto ambiental.
Si deseas saber más sobre lo que es una nave industrial, lee nuestro texto:
“Nave industrial: guía con todo lo que necesitas saber”.
Zonas de bodegas industriales
Dentro de la oferta comercial de bodegas industriales, encontramos que en el Inventario Industrial Clase A de CBRE, se encuentran zonas como Vallejo-Azcapotzalco, Tultitlán, Tlalnepantla, Naucalpan, Iztapalapa-Tláhuac, Huehuetoca-Tepeji y Cuautitlán (6).
Específicamente, destacamos a Vallejo y Tultitlán por tratarse de zonas industriales que mantienen conectadas a dos entidades del país: la Ciudad de México y el Estado de México.
Vallejo-Azcapotzalco y Tultitlán
En 2020, la zona de Vallejo-Azcapotzalco en la Ciudad de México presentó cerca del medio millón de metros cuadrados de inventario, con un índice de vacancia de poco más de 31 mil m2, es decir, 7.3% de desocupación en la zona (6). Aprovecha este índice de disponibilidad, y recuerda que en Vallejo Properties contamos con excelentes ubicaciones en la zona.
El promedio del precio de renta mensual en Vallejo es de 8 dólares el m2 (cerca de 178 pesos mexicanos) (6).
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Esta zona es una de las más importantes a nivel industrial, ya que desde 1944 surgió como un fraccionamiento especial llamado Industrial Vallejo con una superficie de 5 kilómetros cuadrados, siendo parte de las alcaldías Azcapotzalco y Gustavo A. Madero (7).
En el caso de Tultitlán, Estado de México, tiene 1 millón 69 mil metros cuadrados de inventario, con una vacancia de 54 mil 103 metros cuadrados, es decir, el 3.2% (6). En esta zona se han terminado de consolidar empresas del sector logístico y manufacturero como Avior, Herfrasa y Helm (6). En Vallejo Properties, también contamos con un complejo de bodegas para ti en esta zona, escríbenos y te asesoraremos.
El precio promedio de renta en Tultitlán por
metro cuadrado al mes es de 4 dólares con 95 centavos,
equivalente a 110 pesos mexicanos (6).
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Como ves, el desarrollo industrial se expande más allá de la Ciudad, por lo que es importante pensar en una estrategia de distribución de acuerdo con la ubicación de las bodegas, dependiendo de la zona en la que quieras concentrarte.
Aprovecha el índice de desocupación en estas áreas para reservar un espacio, necesario para tu negocio. Conoce más detalles en nuestro catálogo de bodegas.
Si lo que buscas es información sobre renta de locales, te sugerimos leer nuestro artículo:
«Renta de locales comerciales en CDMX: costos y beneficios».
Renta de bodegas industriales: recomendaciones
Uno de los principales consejos es que cuentes con un espacio acondicionado y sin principios de humedad.
Esto es fundamental para conservar tus productos, ya que no sólo es importante proteger las mercancías con empaques, envolturas o envases adecuados (3), sino que el lugar debe estar en buenas condiciones.
Recuerda que la humedad puede corroer y oxidar parte de los empaques y llegar hasta el producto, además de desprender recubrimientos en los muros de la bodega (3), lo que puede dañar notablemente tus mercancías.
Para esto también es necesario tener un seguro proporcionado por el lugar o de manera externa, que te ampare ante ciertas condiciones climáticas. Te recomendamos que revises este tema directamente en el sitio o a través de herramientas como los termómetros, que deben estar programados a la temperatura requerida por las indicaciones de conservación de tu mercancía (3).
Para tener cuidado con este tema, te sugerimos que el lugar cuente con ventanillas o puertas que permitan el paso de la luz y el aire, de manera continua y natural.
Esto es lo ideal, pero si no es el caso, también puedes utilizar algunas herramientas artificiales como controladores de temperatura, extractores de aire, luces de sodio (que generan menos calor que las tradicionales), además de pintar la bodega con colores claros para reflejar la luz o el calor (3). Esto es fundamental para darle mantenimiento tanto al lugar como a tus productos.
Otra recomendación muy importante es que la bodega industrial que rentes debe tratarse de un espacio establecido, con permisos y licencias para su operación, ya que lo guardado es una gran inversión y necesitas corroborar que el sitio es seguro y confiable.
Si quieres saber más información sobre las bodegas, te sugerimos leer:
«Bodegas: tendencias, proyecciones y recomendaciones para el sector tras la pandemia».
Asimismo, debes saber con qué servicios cuenta: si tiene estacionamiento, área de oficinas, zona de carga y descarga, baños, rampas de nivelación; así como el material de construcción y las condiciones de contratación.
En algunos casos se prestan servicios adicionales (no comunes) como mudanza, fumigación periódica, herramientas para almacenar, tienda de conveniencia (con venta de candados, cajas, anaqueles, empaques), pólizas de seguros, alarmas perimetrales, asesoría sobre la ubicación (de acuerdo con un análisis de mercado), esquema legal de operación y administración del lugar (8).
Otras de las recomendaciones más destacadas son (9):
- Aprovecha estratégicamente el espacio y mantén tu inventario organizado. Esto sirve para evitar problemas no sólo en la logística, sino en la conservación de los productos, ya que si apilas equipo que es frágil, no llevas un orden en la fecha de caducidad de tus artículos o no tienes un registro de todos éstos, puedes afectar la liberación de mercancías, el cumplimiento de los tiempos de entrega y acumular quejas de los clientes al respecto.
- Capacita al personal continuamente. Esto es significativo, ya que deben estar preparados para el manejo correcto de los artículos, con el objetivo de evitar accidentes que puedan dañar al personal o a las mercancías que operan. Además, es fundamental para reducir riesgos y gastos, y optimizar el rendimiento de tu bodega acorde con las medidas de seguridad e higiene.
- Crea sistemas de distribución eficaces. Esto es clave, sobre todo porque la operación de una bodega industrial equivale a grandes volúmenes de mercancías. Por ello, es muy útil trazar rutas sistemáticas y automatizadas para la atención de pedidos, así como la entrada y salida de productos hasta llegar a su destino, con el objetivo de evitar gastos en recorridos largos, poco eficientes o arbitrarios.
- Organiza las mercancías. Sigue una lógica clara, que maneje bien el personal, para el acomodo y la localización rápida de los productos, ya que la rotación de artículos es una función y un objetivo, al mismo tiempo, por lo que crear sistemas de almacenaje, ubicación y acomodo de la mercancía es vital para agilizar su entrada y salida de la bodega.
- Actualiza tu equipo. Aunque resulte costoso, contar con un equipo adecuado y vigente es fundamental tanto por seguridad como por tema de productividad. En este caso nos referimos a armarios, contenedores, estanterías, anaqueles, equipo de refrigeración (si manejas artículos perecederos), entre otros artefactos, que nos permiten ubicar, mantener y transportar los productos sin mayor problema.
También te sugerimos considerar las estrategias digitales con una agencia de marketing digital especializada en tu sector. Esto permitirá que tu negocio acelere su potencial comercial en los ámbitos de tu interés.
Recuerda considerar todos estos puntos para tomar la mejor decisión. Si bien la búsqueda para renta de una bodega industrial no es tarea fácil, es un proceso que vale la pena hacer con la asesoría adecuada. En Vallejo Properties te brindamos la atención que necesitas. No dudes en contactarnos.
Conclusiones
Contar con un espacio que centraliza tus operaciones en una zona con actividades similares a tu rubro, o por lo menos industriales, te permite adquirir un importante volúmen de experiencia, organización y optimización para tu negocio.
Recuerda que hacer crecer a tu empresa depende en gran medida de las decisiones que tomes, del espacio estratégico que elijas y las alianzas que formes. En este sentido, en Vallejo Properties te apoyamos para expandir tu negocio.
Referencias
- CBRE. Mercado industrial: CDMX, Guadalajara y Monterrey. CBRE, 2020. Consultado el 25 de mayo de 2020.
- INEGI. Actividad industrial. Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), 2020. Consultado el 26 de mayo de 2020.
- Flex. Blog. Flexpark, 2018-2019. Consultado el 24 de mayo de 2020.
- CLIS. Características de una buena bodega industrial. Complejo Logístico Industrial Siberia (CLIS), 2017. Consultado el 26 de mayo de 2020.
- Bodegas Santa Cruz. 8 beneficios de una bodega en un parque industrial. Bodegas Santa Cruz, 2019. Consultado el 26 de mayo de 2020.
- CBRE. El 1T 2020 cerró con más de 200 mil m2 de absorción bruta, 35% mayor a la del 1T 2019 (en PDF). CBRE Research, 2020. Consultado el 25 de mayo de 2020.
- AIVAC. Aivac. Asociación Industrial Vallejo, A.C. (AIVAC), s/f. Consultado el 25 de mayo de 2020.
- Cindi Islas. Franquicias en México de almacenamiento, ideas innovadoras para invertir. Franquicias Hoy, 2015. Consultado el 25 de mayo de 2020.
- Logycom. 5 puntos para saber si necesita rentar una bodega. Logycom, s/f. Consultado el 26 de mayo de 2020.
